PROCESO DE COMPRAVENTA - Descripcin general

Descripción general del proceso de compraventa

Lo que sigue es un “simplificado del paso a paso” que se aplicará durante el proceso de la compraventa. Algunos pasos pueden ocurrir en una orden levemente diferente dependiendo de sus requisitos personales o algo relacionado específicamente con la vivienda eligida. En la mayoría de los casos, la secuencia sugerida a continuación le asegurará una transacción sin problema.

• Visita de viviendas
• Apertura de una cuenta bancaria en España (sólo para extranjeros)
• Obtener Nota simple del Registro de la Propiedad
• Obtener certificado gráfico y descriptivo del Catastro con anexo de linderos.
• Proporcionar los datos de contacto de su abogado a su asesor inmobiliario (si va a utilizar abogado para representarle)
• Transmitir toda la información su abogado (si va a utilizar uno)
• Preparar la oferta y el presentarla a los dueños actuales de la vivienda (verbal)
• Sobre aceptación de la oferta por parte de los dueños actuales, preparar el contrato de compraventa con todas las condiciones de compraventa según lo convenido con los dueños existentes
• Repasar los detalles y las características de la vivienda descritas en el contrato de compraventa con su abogado
• Firmar el contrato de compraventa con los dueños actuales y pagar el depósito acordado según el contrato de compraventa
• Solicitar número del NIE (solo para extranjeros)
• Solicitar hipoteca si procede
• Proporcionar toda la documentación personal (DNI, dirección, teléfono, Nota Simple, Certificado Catastral, datos personales de los vendedores, etc...) a la Notaría eligida para la firma
• Preparar el pago final
• Firma de Escritura de Compraventa en la Notaría eligida (firma de)
• Pagar todos impuestos aplicables
• Someter la Escritura a Registro de la Propiedad para su inscripción
• Cambiar la titularidad para todos los servicios disponible (luz, agua, teléfono. gas, alarma, etc.)
• Cambiar la titularidad en el Catastro
• Una vez cambiado la titularidad, asegúrese de bien conservar todos los documentos originales relacionados: la Escritura de compraventa y hipoteca si tiene, su copia de todos los impuestos que se han pagados, todas las facturas relacionadas directamente con la compra, la petición del cambio de titularidad presentado en el Catastro, su número de NIE (si extranjero), la tasación si aplicable.

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Disponibilidad

A menos que les informamos de algunos cambios durante las visitas, todas nuestras viviendas estén disponibles y lista para firmar la Escritura de CompraVenta en el plazo de 90 días. Por lo que se refiere a la disponibilidad de las viviendas anunciadas en nuestro sitio Web o otros portales, se recomienda altamente que una cita esté confirmada para asegurarse de que la vivienda siga disponible. Una vez visitado una vivienda que le interese, es recomendable actuar rápidamente teniendo en cuenta que la mayoría de los dueños no reservarán su vivienda para Vd. hasta que hayan recibido un depósito en concepto de reserva y pago a cuenta hacia su compra y firmado un contrato privado de compraventa.

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Los Precios

Todos los precios anunciaciados refletan el precio de venta que hemos negociado personalmente con los dueños e inclusivo de todas las comisiones de ventas. A menudo nos preguntan si el precio de una vivienda es negociable. Independientemente de las conversaciones que hemos tenido en el pasado con los dueños de la vivienda, tenemos la obligación profesional de comunicar todas las ofertas a los dueños. Por lo tanto, aunque puede ser que hayamos recibido instrucciones de ellos de no comunicarles ofertas debajo de un cierto precio, seguimos obligados a informarles de la oferta para la compra de su vivienda para asegurarnos de que no hayan cambiado su decisión sin avisarnos. Si Vd. piensa ofrecer un precio de compra más bajo de lo publicado, les recomendamos considere cuidadosamente cuánto esten preparado a gastarse por ésta compra y presentar una oferta completa que también incluya las condiciones de compra, cantidad de depósito y fecha de Escritura. ¿El panorama? Pues, a lo peor, la oferta no será aceptada, y, en el mejor de los casos, usted pronto será el feliz dueño de la vivienda que mejor se adapta a sus necesidades a un precio y unas condiciones que le convienen!

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Depósito

Una vez elegida su vivienda favorita, es necesario hacer un depósito pequeño hacia su compra para reservarla. Se entregará tal depósito simultáneamente con la firma de un contrato privado de ComraVenta lo cuál definirá en más detalles todos los términos y condiciones de la compra de la vivienda. Aunque un depósito completo del 10% del precio de compra total es algo que se pide con frecuencia en el plazo de los 10 próximos días que siguen la firma del contrato privado, el contrato en sí mismo indicará la cantidad exacta que tendrá que pagar, cuando y cómo hay que pagarlo. Porque las viviendas en sí están generalmente listas para su entrega, la firma de la Escritura Pública puede ocurrir tan rápidamente como usted desea en el plazo de los 90 días siguientes. Le proporcionaremos a Vd. y/o a su abogado toda la información relevante para asegurar una transmisión sin problema.

Tal como mencionado anteriormente, un depósito pequeño para la reserva de la vivienda seguido de un depósito completo (al alrededor de un 10% en total) se requiere. La cantidad mínima para la reserva suele ser de 3.000 euros.

Sin embargo, el depósito de 10% es algo que es altamente negociable y dependerá de la situación específica de los dueños en consideración de otras condiciones de compra, fecha de Escritura Pública, hipoteca, etc. Eso dicho, antes de ofrecer un depósito menor del 10% se debe de considerar seriamente el riesgo asociado. El contrato de compraventa incluye normalmente algunas condiciones del código civil español bajo el cual ambas partes convienen que si se desistiera la parte compradora perderían todas las cantidades entregadas. También indica que si fuera la parte vendedora que se desistiera, tendría que reembolsar dos veces la cantidad entregada. Esto nos conduce a la conclusión de que cuanto más pequeño es el depósito, más fácil usted lo hace para que el dueño pueda desistirse de sus obligaciones y potencialmente vender la vivienda en un precio un poco más alto a otro comprador – aunque tenga un contrato privado firmado con Vd.

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Gastos de CompraVenta

Por encima del precio de la vivienda hay que sumar los siguientes gastos de compra:

• Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP) de momento un 7%. Si la vivienda se la compra nueva (sobre planos) directamente del constructor / promotor, el ITP no se aplica. Sin embargo hay que pagar IVA, lo cual, de momento, tambien es de un 7%.
• Gastos de Notaría
• Gastos de Registro
• Gastos de Administración
• La Plus Valía que es un pequeño impuesto por parte del Ayuntamiento, calculado según el incremento del valor del suelo desde la última transmissión. Aunque por prescripción legal éste impuesto es responsabilidad de la parte vendedora, tiene que tener en consideración que algunos vendedores le piden al la parte compradora que se responsabilicen ellos de este impuesto, y que al final, si el impuesto queda impagado, puede ser registrado como deuda sobre la propiedad.
• Finalmente y sólo en caso de vivienda nueva sobre planos que se compran directamente de la constructora / promotora, hay el Acto Jurídico Documentado (AJD) de 1%. Algunos constructores se encargan de pagarlo y otros le dejan la responsabilidad a Vd.

Adicionalmente y dependiendo de su situación personal, los gastos siguientes pueden ser de aplicación:

• Gastos de Hipoteca (AJD, Comissión de Apertura, Notaría y Registro además de todos otros gastos aplicable por su banco, el gobierno o otras organizaciones para que le aprueba la hipoteca).
• Gastos de Tasación de la vivienda
• Seguro de hogar
• Gastos de abogados
• Gastos de mudanza
• Compra de muebles

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Información adicional

La importancia de este documento se debe a que es el sólo documento que le puede confirmar con seguridad la siguiente información:

Contrato Privado de CompraVenta
El Contrato Privado de CompraVenta es el documento más importante que usted firmará antes de la Escritura de CompraVenta. Éste contrato detalla todos los detalles del acuerdo entre las partes en cuanto a las obligaciones de cada una de las partes y condiciones de compra. Es imprescindible que Vd. lo entiende en su totalidad antes de firmar. Para que el contrato sea válido necesita indicar como mínimo lo siguiente:

• Nombre completo y detalles personales de la parte compradora
• Nombre completo y detalles personales de la parte vendedora
• Nombre completo y detalles personales de cualquier otra parte implicada en la firma del contrato y en qué capacidad
• Descripción completa de la propiedad objeto de CompraVenta, incluyendo datos registrales y referencia catastral.
• Precio final de compra
• Términos y modos de pago por la compra
• Fecha de Escritura
• Nombre y dirección de la Notaría Pública en donde se firmará la Escritura
• Entrega de las llaves de la propiedad
• Otras condiciones que fueran negociadas entre los compradores y los vendedores

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La "Escritura"
El contenido de la Escritura es muy similar al contenido del contrato privado de CompraVenta. Sin embargo, hay diligencia adicional en algunos de los detalles acerca de las leyes aplicables, de los impuestos que tengan que abonar cada una de las partes, de la identificación de las partes, sus derechos y obligaciones. Aunque el Notario Público no es responsable para proteger el interés de ningunas de las partes, es responsable de asegurarse de que todos los firmantes entienden el contenido del documento y por lo tanto está firmando en prueba de su conformidad. Una vez firmada, la Escritura se presenta junto con la prueba del pago de los impuestos a la oficina del Registro de la Propiedad para inscribirla a su nombre como los nuevos dueños.

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