Cuál es la mejor opción:
¿Nuevo - sobre plano? o ¿de 2ª mano?

Introducción

A lo largo de los años pasados hemos oído una variedad amplia de historias y de desgracias por parte de varios compradores, ningunas únicas a un tipo de compra en particular, y en las mayorías de los casos, la utilización de una inmobiliaria profesional y una consulta con un abogado habrían evitado la existencia de tales circunstancias desafortunadas.

Las secciones siguientes resumen las ventajas y las desventajas más importantes por cada tipo de compra. Aunque no sea una lista exhaustiva, se basa en nuestra experiencia con varios compradores y vendedores privados y varios promotores y constructores en la región de Murcia. Se lo ofrecemos como una guía general más bien que una regla absoluta para ayudarle a entender las diferencias principales.

¡El Factor Inversión!

En compra sobre plano de vivienda nueva el valor de la inversión es altamente relacionado en el momento durante el proceso de desarrollo en lo que compra. Generalmente, es una inversión excelente cuando se compra temprano en la fase de la construcción o aún antes de que la construcción haya empezado. Los precios se fijan inicialmente debajo de valor de mercado para atraer las inversiones, ayudando el promotor a financiar la construcción. Por lo tanto, cuanto antes compra en el proceso, cuanto más alta es la posibilidad de beneficio, pero también, más altos son los riesgos asociados.

Eso dicho, si compra en un primero tiempo también es posible elegir las mejores viviendas es decir. con las mejores vistas, el ático, la esquina, etc. Sin embargo, si compra una vivienda en la fase final de construcción, el valor de la inversión será perceptiblemente más bajo que una compra temprana y las mejores viviendas habrán sido vendidas.

En conclusión, a menos que su objetivo primario sea invertir y esté dispuesto a asumir los riesgos asociados a una compra muy temprana, no hay ventajas verdaderas en comprar una vivienda nueva sobre plano. Podrá Vd. encontrar vivienda de 2ª mano en buen estado, a precio razonable bien ubicada.

Garantía

Los edificios nuevos incluyen una garantía de 10 años para las faltas principales en la estructura, la azotea, el etc.

Las viviendas de 2ª mano por su parte no ofrecen muchas garantía! Esto significa que si hay algunos defectos después de la compra Vd. se responsabilizará del arreglo necesario. En cuanto a defectos ocultos, tiene 6 meses a partir de la fecha de la compra para identificar al dueño anterior un problema importante que él no había identificado antes de venderlo. Sin embargo, esto se aplica solamente a los casos en que el defecto no pueda ser detectado durante su visita de la vivienda, y tendrá que demostrar que el mismo dueño tenía pleno conocimiento del problema y lo ocultó a propoósito.

Diseño de la casa y flexibilidad

Al comprar una vivienda sobre plano, Vd. será el primer ocupante y por lo tanto puede personalizarla como desea, a veces incluso durante la construcción. En la mayoría de los casos puede elegir azulejos, colores, etc. dentro del mismo estandar o especificaciones sin ningún coste adicional. También se pueden negociar mejoras por un coste adicional mínimo dado que el constructor le cargará solamente la diferencia en el precio para el material. Además, a veces es posible cambiar la distribución interior si el proyecto lo permite y el constructor está de acuerdo. Sin embargo es necesario que éste tipo de modificaciones sea identificado claramente en el contrato inicial de compra con el constructor.

Además, porque no podrá ver el producto final hasta la terminación de la construcción, al comprar sobre plano necesitará prestar atención a los planos de distribución y a las medidas de cada habitación si desea evitar mala sorpresas a la entrega de la vivienda. Más adelante durante el proceso de construcción, el constructor puede tener un "Piso Piloto" abierto al público así que podrá comprobar las especificaciones y la memoria de calidad utilizada. De todos modos hay que considerar que el diseño inicial de la vivienda cuando Vd. compró pueda cambiar durante la fase de construcción porque el arquitecto necesita conformarse con nuevos requisitos o normativas recientemente aprobados.

En el caso de vivienda de 2ª mano "¡Lo que ve es lo que hay!" Podrá visitar la vivienda y ver lo que realmente va a comprar (y más de una vez si lo desea) para asegurarse de que sea adecuada y examinar todos los detalles. La mayoría de los dueños intentarán acomodarle si desea tomar medidas o consultar con un constructor o un arquitecto incluso antes de que Vd. toma una decisión final.

Variedad

Aunque hay muchas viviendas sobre plano disponible de momento, hay muy poco variedad de modelo para eligir y poca flexibilidad de cambio lo cual da una impresión general de "fabricado en cadena". Por eso hay tanta confusión en el término "urbanización" por parte de compradores extranjeros...

En viviendas de 2ª mano hay mucho más variedad: fincas rústica, piso, chalet, adosado, pareado, ruina y se ofrecen con muebles, sin muebles, a reformar, a estrenar o "lista para entrar a vivir". Además, hay muchos sitios adonde sólo se puede comprar de 2ª mano.

Como hay mucho más variedad de estilo, de estado y de ubicación, también es verdad que tardará más en encontrar la vivienda que mejor le conviene.

Precio

Los precios para las nuevas promociones son fijados por profesionales que tienen un buen conocimiento del valor de mercado. Por lo tanto, no hay variaciones importantes en los precios para especificaciones y memoria de calidad similares. La diferencia en precio se debe normalmente a otros factores tales como la ubicación, las vistas, el tamaño, las instalaciones incluidas, etc….

Los precios en viviendas de 2ª mano son fijados directamente por los dueños y puede encontrar una gran entre 2 viviendas incluso en la misma zona con las mismas características y memoria de calidad. Aunque los profesionales de MiroDali ofrecerán recomendaciones al vendedor, en muchos casos los dueños han decidido ya sobre el precio antes de contactar con nosotros. Para averiguar por si mismo el valor de mercado de una vivienda, compárelo con varias otras viviendas similares en la misma zona y haga los ajustes para suplementos, tamaño de la parcela y los metros cuadrados construidos.

Además, si está solicitando una hipoteca, su banco automáticamente pedirá una tasación. Si el precio de venta de la vivienda está dentro del 10% del valor de tasación, se considera que la vivienda se vende por su valor de mercado. El 10% de diferencia reside en algunos de los suplementos que los tasadores no están tomando en consideración durante el proceso de tasación (porque no deben ser considerados por fin de contratar hipoteca) pero representan un valor real por los ocupantes de la vivienda.

Negociable

En el caso de viviendas de 2ª mano, técnicamente todo es negociable. Aunque una oferta a un precio más bajo del precio establecido por los dueños puede no estar acceptada, las demás condiciones de compra pueden ser neciable. Ejemplo: depósito, fecha de firma de escritura, gastos de compra, muebles, etc...

Por su parte las promotoras y constructoras no suelen negociar ni los precios ni las condiciones de compra.

Fin de obra y Entrega

Para poder conseguir una buena vivienda al precio más bajo durante la construcción tendrá que comprar temprano, lo que significa que tendrá que esperar un tiempo antes de que se entregue su vivienda (de 6 meses a 3 años). Además, un alto porcentaje de todas las nuevas construcciones en España se retrasa debido al planeamiento, dificultades imprevistas durante la construcción y la disponibilidad del material o cambios requeridos por nuevas leyes que entran en vigor durante la construcción. La mejor manera de protegerse es entender sus opciones contractuales en caso de retraso.

En el caso de viviendas de 2ª mano el tiempo de espera para la entrega es mucho menos que al comprar una vivienda sobre plano. Si al vendedor le conviene es posible escriturar ante notario tan pronto como Vd. tenga el dinero.

Deudas y Bancarrota

En el caso de vivienda sobre plano muchos compradores temen que el constructor o promotor se arruine antes de la entrega o que las calidades de la vivienda comprada no están según la memoria de calidades proporcionada antes de la compra. La mejor manera de protegerse es asegurarse que las especificaciones (planos, etc.) y memoria de calidad se une al contrato de compraventa, que una garantía bancaria está disponible y todos los seguros están en orden.

En el caso de viviendas de 2ª mano, la Nota Simple del Registro de la Propiedad enumerará todas las cargas registradas. El plazo de entrega estando mucho más rápido, si no hay cargas sobre la finca objeto de compraventa en el momento de firma del contrato privado normalmente no las habrá a la hora de firmar la escritura ante notario. Sin embargo es posible que no sea el caso en cuya situación tendrá que contactar con un abogado antes de firmar dicha escritura.